进入2022年尾声，回顾纽约房地产在今年的表现，可谓出现非常戏剧性的波动。第一季度大家得知要涨息，非常多的贷款买家都挤破头去购房，导致年初的时候房产市场异常火热。第二个季度，贷款开始上涨，当利息涨到4%的时候，很多买家因为心里上接受不了，进入了犹豫期，对于全款等买家来说，也会考虑现在是不是也买在了高点。贷款买家对比的是疫情期间的房价和利息，想的是亏了多少，卖方则是看到第一季度的销售捷报考虑自己还能多赚多少。

等到第三季度，一部分贷款买家回来了，首先他是需要购买一套自住房产的，同时也接受了利息只会越涨越高的客观事实，所以还是越早买越好，除此之外，贷款买家还可以通过不同的贷款方式来降低自己的贷款。全款买家依然处于观望中，因为他们期待的纽约房价大跌依然没有出现。整个第三季度的情况，房价议价空间有松动， 房产市场的交易时间加长，一部分自住房贷款买家入市购买，全款买家少部分进场，大部分还在处于观望中。

我认为，第四季度情况就比较稳定和明朗了。首先，第四季度乃至贷款利息回调之前，不是非常需要购房的贷款买家，应该都不太会入场购房，购房压力对贷款买家来说是非常大的。整体来说，纽约市场上的供需还是比较平衡，新盘房价上没有非常明显的变化，但是议价空间明显增多，二手房来说，最近出现普遍下调价格的情况，卖家对谈价的态度也更加积极，且这样的情况会持续一段时间，直到贷款利息开始回调。

那么对于全款买家来说，从现在一直到利息开始回调前这段时间，是一个非常难得的机遇期！2020年错过疫情红利的全款买家，一定要抓住这次机会，可以通过比较激进的议价，有机会拿到非常好的deal。 投资出租的全款买家，在纽约，尤其是曼哈顿投资收租金的逻辑是，在自己的资产配置中，有一笔数额比较大的现金需要投在比较稳定有保障的地方去抵抗通胀达到资产保值的目的，大家都知道，纽约高价值地区的房产就是最好的选择，这些地区的房产保值性更好，同时这样的地区租金更高，每月也可以有大几千的租金现金收益。

我认为纽约尤其是曼哈顿房产的保值性和抗跌性是全美最好的。美国一些泡沫比较大的地区，比如湾区，德州，跌幅高达20-40%，但是纽约州的整体跌幅只有7%。 曼哈顿以及其他高价值地区，受影响会更小一些。那么买家以稳定，扛通胀，安全来考量，纽约的房产就是最好的选择。

此外现金买家还可以选择收益更高的地产开发项目的投资。纽约一些新的楼盘的开发，会在前期融资阶段向市场开放投资渠道，这样的地产项目来说相对于买现房收益相对更高，且周期相对较短。

投资的方式一般分三种：定投收利息； LP的方式投资； 基金形式认购低价房产。

1.定投收利息：开发商设置固定投资额为一份，同时设置年限和每年的利息，年限一到本息一起还给投资人。

2. 作为LP（limited partner）投资： 简单理解为，作为投资人之一，只投钱不干活。这种投资一般开发商会要求最低投资额才可入场。等到项目完工开发商拿到利润，就根据一开始的投资合同的配比来跟开发商分收益，因为不参与具体开发事物，所以LP还需要在收益里支付一小部分的费用作为管理费用给项目运营方。

3. 以购买基金的形式低价认购一套房产

这个理解起来也比较简单，打个比方，这个项目在建成之后的市场价值是 1500美金每尺，但是投资人可以以 1000美金每尺的价格选一套房子以基金的形式购买，那么等这个房子交房之后，即使投资人立即售卖，也可以直接赚得非常可观的差价。

除了这种住宅项目的投资以外，有经验的买家可以把眼光转向商业地产。商业地产的价值只看每年的租金收益，即每年的净收益/房产市场价值，银行对商业地产的估值也是以此为准。

以上是我本期节目跟大家分享的，现有市场下，不同情况不同方案，给大家提供更多的思路。以上提到的项目，或者商业地产投资案例并不是普遍出现在市场上的，需要地产行业的专业地产经纪去挖掘这些deal 和项目，对我们从业者的本身的资源和投资方面的专业知识要求比较高，有兴趣的朋友欢迎来找我交流。

本期嘉宾：

沈子婷 （Mona Shen）

纽约持证职业经纪人

Acre NY地产公司销售经理

地产知识博主

专攻luxury condo 买卖投资

赢得客户好评率100%

电话：347-2645404

微信号：Mona_szt

节目官网： http://www.sinovision.net/livinginny 

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