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纽约房地产可以投资吗?
2021-12-29 15:22    
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简介:
大家一直觉得美国的房地产市场,尤其是纽约的房地产市场,以投资者居多。以2018 年为例,纽约市的房屋自有率为 33%,曼哈顿为 24%。曼哈顿因为房价昂贵,居住者以租赁为主,也就是说曼哈顿岛上,只有1/4 的人拥有自己的房子,其他人都租房子。也就是这个原因,大家脑子会有这个买房人里以投资者居多的概念。其实呢,事实并不是这样。全美国,今年和去年前半年只有16%的房屋销售是投资人购买的。在纽约,这个数字几乎翻了一倍,但还是只有大约30% 的房屋卖给了投资人。
详细:

美国房市的投资人群里,有多少是国际买家呢?2020-2021年的数据显示,国际买家只占了全美国销售量的3%。国际买家买房后,大约一半的人自己住,一半的人用来投资。也就是说,全美国来讲,投资人里面有大约10% 来自海外。对纽约来说,大约25%的投资人来自海外。也就是说只有少于10%的销售量是海外投资人。

从2010年到2018年海外买家的总购买量直线上升。2018年达到高峰,但是2018年跌了20%,2019年再跌35%,最近的2020-21年又跌了25%。目前的数字仅仅是2018年高峰时的37%。相比较而言,美国国内投资人的行为比国际买家稳定多了。随着市场从2017年开始降温,总销售量降低,国内投资人的购买量基本成比例下降,不像海外买家,销售量缩减得很厉害。


综上所述,我们有两个结论:1. 投资人的确占了不小的比例,但是可能没有我们想象的那么大。2. 海外买家的确是值得担心的一块,当市场不好的时候,他们撤的最迅速。美国本地的投资人就比较理性,比较稳定。也就是如果一个市场,有很大一部分由海外买家构成,我们就需要担心一下这个市场的波动幅度。海外买家第一大目的地是佛罗里达州,接下来是加州,得克萨斯州,我们纽约的市场只有3%卖给了海外买家。这也是为什么纽约市场在疫情中那么艰难的时刻,还是有很强的支撑。从疫情发生后的主要的销售量都卖给了纽约 当地人。

在纽约投资房产,租金回报率在2-3%,从1995年至今的数据显示平均价格涨幅为每年4-5%。投资回报最主要的是时间点,买进和卖出的时间点。而且适合投资的人群应该有长期持有的准备,有做房东的准备。就是说,如果想要卖房子的时候如果市场不好,大家应该愿意把房子租出去几年,等到市场好转以后再卖。


本期嘉宾:

葛宜珉 资深地产经纪

曼哈顿、布鲁克林房产投资专家

纽约州房产经纪人执照

前美林资深房贷债券交易员

微信号: gexiaomin0306

电话: 917-923-2607


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