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房价飙升推升新一轮房地产泡沫?经济学家发出警示
2021-07-21 20:09  更新:  
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全美房价两位数百分比的飙升,这当中是否酝酿了新一轮的房地产泡沫?现在,美国的经济学家、监管者和学者出现了截然不同的态度。

一派强烈呼吁拜登政府和联储采取行动,防止住房市场泡沫。波士顿地区联储主席认为房地产市场当前的繁荣以及房价飙升将影响金融稳定。还有经济学家认为包括房产、股市在内的各类资产价格飙升,联储应该考虑加息。但联储主席鲍威尔认为联储并没有达到最大就业目标,加息会影响整个经济。如果金融稳定出现问题,联储可以动用其他工具。

比如,联储有一个工具叫做反周期资金缓冲,简单来说就是要求银行提升储备资金,用这种方式抽走房地产市场一定的流动性,从而压低房价。联邦还有一个金融稳定监管委员会,金融危机之后建立起来的各大监管机构负责人聚集在一起。一些经济学家认为国会可以给予他们更多权限,对银行发放的住房抵押贷款规模作出限制。

这种限制在其他国家都有先例。比如英国可以根据经济情况调整贷款占房屋价值(loan-to-value, LTV)的限制比例。这个比例太高会导致房地产市场的投机行为。所以当房地产市场过热时,政府可以要求银行缩减发放贷款的规模。根据IMF统计,19个欧洲国家有这种比例限制。采取限制后的房价增幅会放缓。

不过在房屋供给缓慢的地方,这个工具并不能起到作用,该涨还是要涨。现在美国正是处于这种供给紧张的情况。如果这时候提高银行贷款门槛,会伤害低收入者和中产阶级。

美国房价攀升的原因还包括买房需求攀升,一方面是千禧一代的买房潮,另外是疫情期间大家从城市搬到郊区的换房潮。这也就是为什么另一派组织机构在呼吁保持川普时期的宽松贷款环境,让更多美国人有机会买房。2013年美国曾经施行过限制月供占工资收入的比例,但川普政府等于基本取消了这个政策。这一派专家指出,疫情期间,房贷机构反而提高了首付和信用分数的要求,所以完全不能和十多年前的次贷危机相提并论。
房价飙升推升新一轮房地产泡沫?经济学家发出警示
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