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首次购房拿1.5万税收抵免还可退税?解析拜登住房改革建议
2021-01-21 19:54  更新:  
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拜登此前在竞选时曾提出他对住房市场改革的一个施政纲领,主要想解决的是中低收入者的可负担住房问题。现在伴随着他的走马上任,房地产市场也开始仔细审视这些政策落地的可能性以及对美国房地产市场未来的影响。

其中一项比较有普适性的政策是拜登建议给予首次购房者高达1万5千元的税收抵免。这个政策非常有意思。因为曾经在金融危机之后,奥巴马政府推出过类似政策,当时是在2009年美国复苏与再投资法案The Recovery Act当中执行的,是为了提振房地产泡沫之后的市场。当时IRS给三年内没买过房子的人7千到8千元左右的税收抵免、不超过购房价格的10%并且高收入者无法享有。而拜登在他的建议当中,将最高抵免额度提到了1万5,并且还有一点区别是,拜登希望这个税收抵免可以在购房时就能提前获得,而不用等到当年报税,这就等于变相减轻了贷款购房者的首付压力。另外如果当年你要缴的税并没有1万5,但是获得了1万5的税收抵免,那么你还可以从IRS那里获得退税。这就是拜登所建议的一个refundable,advanceable的税收抵免。

那么拜登之前的这个政策建议落实可能性有多大呢?分析师认为,在疫情导致政府大规模纾困支出、财政赤字空前的情况之下,拜登要想推动这么高额的税收抵免政策恐怕将非常艰难。相对来说,拜登建议拓展低收入者贷款渠道、鼓励大银行加入联邦住房管理局给中低收入者的贷款项目这样的一些举措可能更容易推动。另外,当前房地产市场和金融危机时期还有所不同,因为需求端相对非常强劲,如果再有税收抵免,恐怕会进一步刺激买房需求,加剧房源紧张,从而推高房价。所以要解决可负担住房的问题,其实从供给端下手可能更紧迫。这就需要移民政策、降低建筑成本、给一些建筑规定松绑等措施。拜登还提及鼓励建筑商新建更多的密集的多家庭房屋。

在过去一年,全美成屋销售价格中位数历史首次攀升至30万以上,整体比此前一年上涨了15%,一些比较热门的地方涨幅远超15%。与此同时,Realtor.com数据显示,截止12月全美房屋销售较2019年同期减少了近40%。买家竞相争抢待售房屋,从挂牌到出售的周期平均只有66天,比2019年同期水平快了两周。库存紧张原因之一是疫情之下,业主的卖房意愿下滑。疫情数字重新攀升,各种隔离关停措施,让业主不太放心人来人往到家里看房。另外,之前住房抵押贷款利率下滑让不少业主选择再融资,减轻了他们的财务压力,所以不太愿意现在出手。还有一点就是很多人卖房是为了换房,但是现在整体库存吃紧、房价上涨,换房也不容易,所以更多人选择按兵不动。

库存紧张还有一点原因是新屋营建数量有限,建筑师们面对着土地成本、劳动力和材料成本的增长,以及监管的压力。之前,川普政府收紧移民政策,让劳动力短缺情况更为严峻。另外,川普在贸易战中加征的关税让木材、混凝土、金属等等价格都大涨,挫伤了建筑商尤其是低端可负担住房建设的积极性。

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