【调查】疫情下租客拒付租金房东没钱缴税这局死棋如何盘活？

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2020-04-24 17:24 更新:

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简介：

目前，纽约州长库默出台了90天房租暂停支付政策。为了让租客能够长期免受被扫地出门的困扰，纽约市议会也出台立法，希望停止纽约市商业或民居支付租金至2021年4月。租客的难题得到了解决，但是随之而来的房东的困难却浮出水面。

详细：

目前，纽约州长库默出台了90天房租暂停支付政策。为了让租客能够长期免受被扫地出门的困扰，纽约市议会也出台立法，希望停止纽约市商业或民居支付租金至2021年4月。租客的难题得到了解决，但是随之而来的房东的困难却浮出水面。

Jane在布鲁克林和华埠拥有多栋楼宇，既有商用楼宇也有住宅楼宇。她向我透露，她大部分的商业租客都已经停止支付租金。她的其中一个租客经营的是旅行社，然而受到疫情影响，旅游产业受到严重冲击，所以Jane不能保证，即使她为该租客提供某种程度的减租，该商家是否还能继续生存下去。

除此之外，Jane需要在今年7月1日之前缴纳高达30万元的地税。她说，地税加上其每月支付的按揭占其租金总收入的8成。她不得不向银行提出延期支付，银行方面虽然应允其诉求，但还是要求她缴纳贷款利息。

在华埠拥有2栋商住混用楼宇的李卓勋也对记者透露，他每年需缴纳约18万元的地税。由于楼内住户全部都是租金稳定或租金管制租客。现在纽约州府又出台了90天房租暂停支付政策。然而，对于他来说，也根本不可能在第91天对未能缴纳租金的住户进行驱赶，因为纽约州和纽约市的法律都倾向租客，赶走一名租客所要投入的人力、财力和时间都是巨大的。

而且疫情期间，为了保证楼宇内的卫生，李卓勋称，他还得花费额外的费用为大楼进行清洁和消毒，再加上现在所有的住户都必须居家办公、学习，水电费账单和房屋损耗的维护费用均将出现巨大的涨幅。

在华埠拥有多栋商住两用楼宇的Joanna透露，3月当疫情刚刚爆发时，还有部分小商业在运营，还有部分商家在支付部分租金，但如今，除了超市之外，所有的小商业都已经关门歇业。她名下部分物业的商业租客有些决定不再续约，有些决定入驻的商家延期开张，还有很多商家决定按月支付租金。她预计，其名下1/3的物业将出现空置。即使有部分餐馆仍旧继续营业，其营收也仅能支付员工工资，无法支付店面租金。

Joanna表示，虽然联邦有提供工资保障计划（Paycheck Protection Program，PPP），但是住宅楼宇并不在申请之列。楼宇的大部分收入都用于支付地税和水电瓦斯等账单，即使有员工，人数也很有限，不像餐馆等有人工的行业可以申请该补助。

周三（4月22日）纽约市议会出台法案包，要求将延期支付房租的措施一直延续至明年4月。这对于房东们来说，无疑是雪上加霜。

李卓勋称，政府考虑到了租客的艰辛，却没有意识到房东也是这次疫情的受害者，没有为房东提供任何解决问题的方案。

Joanna说，作为房东，她曾多次提出是否能够降低或延期缴纳地税。因为受疫情影响，房东无法收租，这样一来，楼宇也将相应贬值。特别是对小型楼宇房东们来说，如果继续忽视他们的困境，最终必将迫使房东们走上卖楼这条路，对于自己和租客来说将是一个双输的局面。

既然政府没有主动出面，房东们只能自救。李卓勋透露，华埠的房东们已经与选区内所有的民选官员进行了沟通，但对方除了同情之外，没有给予任何正面回应。

州一级的立法者目前提出了2套方案。一套是由州参议会住房委员会主席、参议员卡凡纳（Brian Kavanagh）于3月底提出的紧急住房补助计划。该法案规定，对于受疫情影响而收入减少或房租高于收入30%的住户，政府将以住房补助券的形式，为超出其支付能力的租金和水电瓦斯费提供3个月的住房补助。该法案已获得20多名州议员的支持。

另一套是由州参议员吉纳瑞斯（Michael Gianaris）于本月8日提出的取消所有受疫情影响的租客的房租，直至疫情结束。

李卓勋认为，吉纳瑞斯提出这一法案本身就是一种极不负责的行为。他说，没有租金，就没有钱支付地税和水电瓦斯账单，而且也阻断了房东向银行贷款的可能性。因为银行审批贷款的依据是来自于房东的还款能力，而没有租金收入的房东也就不具备向银行贷款的资质。

Joanna认为，吉纳瑞斯的提案虽然立即缓解了租客的压力，但是却将压力转嫁给了房东，而房东则需要耗时数月向政府申请租金减免，且不论到时房东的申请能否获得批准，2个月后，也就是7月1日，就是缴纳地税的最后期限了。

房东们都认为卡凡纳的提案更具可行性，但是该法案仅适用于民用住宅的租客，那么商业租客的租金又该如何解决呢？

对此，房东们认为，政府可以通过降低消费税的形式鼓励民众消费，增加小商业的营收，短暂性的税收减少，换来的将是小商业得以继续生存。而对于房东们来说，他们宁愿为商家在租金上提供些许的减负，也不愿意铺面空置，造成更大的损失。

我也就这个问题询问了州长办公室和纽约市小商业服务局。州长华裔专员孙雯表示，州府目前所有的精力都在对抗疫情，以及对民众进行各种检测的方面，住房这一议题还没有纳入考量的范畴。而市小商业局截至截稿时，也没有给出任何答复。

与此同时，纽约市长白思豪还在周五（4月24日）的疫情记者会上呼吁租金指导委员会（Rent Guidelines Board）对新财年的租金稳定公寓租金涨幅进行冻结，并要求州府尽快出台紧急租金宽免草案。

如今，房东们面临的状况是，除了要担忧收不上来的租金和缴不出的地税，还得担心政府受疫情影响破产后，通过增加地税来填补财政赤字。目前，纽约州府和纽约市府都有多达数十亿的收入损失。在08年金融危机时，纽约市府非但没有降低地税以提供房东更大的空间为小商业提供租金减负，反而在当年以及其后的3年持续大幅增加地税，当时市府45%的收入都是来自房东们缴纳的地税。Jane说，每次政府出现财政问题时，就只会拿房东们开刀。

房东们希望这届政府认识到，像他们这样的小房东，是不会主动卖楼离开的，且不提卖楼要缴纳40%的房产税，在财政危机的情况下卖楼，也会被有心之人利用，故意压低售价，得不偿失。

李卓勋说，如果有朝一日他不得不卖楼求生，从他手中买走这些楼的房东，不会再是像他一样生于华埠、长于华埠的华裔第三代移民。新房东很可能不是华裔，对华埠没有感情，而最终，华埠也会失去其引以为傲的特色文化，华人也将渐渐离开这片美东地区历史最为悠久的华人聚居地。